物业管理实务 内容简介
物业管理实务是物业管理人员必须了解和学习的一门主要课程。掌握物业管理业务的基本知识和操作技能，是物业管理工作人员**的基本理论素质和专业业务素质，是从事物业管理工作的基本要求和先决条件。学习该门课程，能够对物业管理行业有一个概括性地了解，能够对物业管理的管理服务范围和基本业务有一个总体认识和把握，对于了解、认识物业管理，促进专业知识和业务技能水平的提高，有着重要的基础奠定作用和积极的指导作用。 本课程内容涵盖了物业管理实务的基本概念和基本理论知识，阐述了物业管理实务的重点内容、作用、要求与方法等。课程目的是要求学生掌握物业管理基本理论、原理和方法，具有运用物业管理理论解决实际问题的能力。本课程作为一门实务性课程，侧重于掌握业务处理程序和处理现实工作问题能力的培养。 《物业管理实务》广泛参阅和引用国内外物业管理之精华，并结合一些典型的实践案例进行编写。全书共分为12章。
物业管理实务 目录
绪论
**章 物业管理概述
**节 物业和物业管理
第二节 物业管理的发展
案例分析
本章小结
思考题
第二章 物业管理的组织机构
**节 物业管理的管理层次与组织结构
第二节 物业服务企业机构设置模式
第三节 物业服务企业管理机构岗位职责
案例分析
本章小结
思考题
第三章 物业服务企业管理人员的素质要求
**节 职员职务行为准则
第二节 客户服务及行为规范
第三节 防范职业安全风险的基本要求
案例分析
本章小结
思考题
第四章 业主
**节 业主和业主大会
第二节 业主委员会
案例分析
本章小结
思考题
第五章 前期物业管理
**节 前期物业管理概述
第二节 物业管理早期介入
第三节 物业接管验收
第四节 物业装修管理
案例分析
本章小结
思考题
……
第八章 物业租赁服务
第九章 物业环境管理
第十章 房屋修缮管理
第十一章 物业小区治安防范与消防管理
第十二章 物业设备维修
物业管理实务 节选
《物业管理实务》： 现阶段，由于物业价值的高昂性，使得许多人存在购房困难，同时考虑到城市流动人口的要求等，房屋租赁仍然是不可缺少的一种交易形式。在相当长的时期内，租赁仍将是房屋流通中的一种重要形式。**节物业租赁程序 一、物业租赁的含义 物业租赁有广义和狭义两种含义：广义的物业租赁，不仅有房屋租赁，也包括土地使用权的租赁；狭义的物业租赁，仅仅是指房屋租赁。房地产租赁通常简称为房屋租赁。 房屋租赁是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。其特点为：出租人必须是房屋所有权人和出租人将房屋出租给承租人使用。 1.物业租赁的形式 在现代生活中，物业租赁活动主要表现为房屋租赁。物业租赁又可以分为以下形式： （1）按物业租赁方式划分。 定期租赁。房产的定期租赁是物业管理中*常见的租赁形式。它包含确切的起租日期和结束日期，租期可以是一个星期，也可以是若干年。当期限届满，租约自动失效而不需要预先声明，租用者必须把产权交还给物业所有者。定期租赁不因所有者或租赁者死亡而失去法律效力，即所有权益的归属形式不变。因为固定期限租赁有确切的终止日，因此如果业主希望通告租户租约期满搬迁，租约上必须注明截止日期。 自动延期租赁。自动延期租赁又称周期性租赁，除非租约一方提出要中止合约，否则将自动续约。租约按周、月、年的周期延续，中止通知应与周期对应。租约中止的提前时间可以是一个月到六个月不等。该形式的租赁行为不因租约一方的死亡而失效。自动延期租赁可由双方根据协议达成，也可依法建立。当物业所有者与租赁者之间的租赁行为，在本期租赁期限到期时以相似的租赁条件自动延续时，协议就达成了。许多居住租约既包含定期租赁又包括延期租赁。一般开始于定期租赁（半年或一年），然后转为周期性租赁。周期性租赁是租用者按租赁手续所规定的期限已经到期，或租约中未指明租赁期限，租赁者依旧按原来的方式占用物业，并照常按期缴纳租金的租赁行为。在这种情况下，实际上租金的缴纳周期就自动延续到了下一期限，即如果租金是按月缴纳的，则延期也是按月进行的。从物业管理者的权益角度考虑，自动延期的延长期限*好是在*初的租约中明确地规定下来，如按月自动延续等。 意愿租赁。意愿租赁就是给租户以时期不确定的物业租用权，意愿租赁的延续依赖双方的意愿。意愿租赁可以未经提前通知而随意中止，但一般的做法是提前以书面形式提出中止租赁的通知。与定期租赁不同的是，意愿租赁关系在双方中的一方死去时自动中止。 强制占据租赁。强制占据租赁是指租户在租约到期时，在未经所有者许可的情况下强制地占用物业。此时，除非业主诉诸法律或租户自动搬离，否则物业将被继续占用。如果租户在租赁合同规定期限内没有将产权还给业主，所有者或其代理人（物业管理者）可以采取两种措施：一是不通知占用者就直接向法院提出诉讼，二是默许占用者的租用行为。当所有者接受对方缴纳的租金时，即表示默认对方在意愿租赁的模式下拥有对物业的租用权或租赁行为自动延续。物业管理者可以通过签订合法而详尽的租约来避免这一复杂棘手的问题。 （2）按租金支付方式划分。 物业管理者通常采用的毛租、净租和百分比租赁三种形式，就是根据租金的计算和收缴的形式来划分的。 毛租。有时又称连续租赁，是租用者按期支付一笔固定的租金，物业所有者负责支付源于物业的其他所有费用。水电等耗费通常由租用者支付，当然也可由双方预先商定。住宅租约通常采用毛租的形式。 净租。净租租金要求租户除了支付规定的租金外，要额外支付物业费用的一部分甚至全部。净租通常在长期租赁中采用，租赁时间可达50年甚至更长。理论上净租金还可以有三种形式。在**种形式下，租户除向业主支付租金外，还要负担水电费、房地产税和其他国家征收的费用。第二种形式下，租户除了负担**种中所提及的各项费用外，还要支付房地产保险费用。第三种形式下，净租金内甚至要求租户负担物业维护和修缮等一切开销。实际操作中，三类净租金形式可以交替使用，因为它们的差异仅仅在于在多大程度上支付额外的费用。因此，物业管理者就要在租约中明确地定义租约形式的具体内容。 百分比租赁。通常也称为超出性租赁，常用于零售物业的租用。租用者除向所有者定期支付固定租金外，还要根据其超出预定销售量的部分，按百分比向所有者缴纳毛租金中的部分收入。大型购物中心或超市常常采用百分比租约。 ……
