律师答疑系列丛书买房.租房纠纷律师答疑/律师来了(7) 本书特色
随着我国市场经济的不断发展，群众生活水平逐渐提高，在实现"居者有其屋"的生活状态后，开始追求更舒适的生活环境，置换房屋便成为首要选择。因此，房地产业迎来了崭新的繁荣期。但是有交易的地方就有纠纷，伴随节节攀高的房产交易率，还有节节攀高的房产纠纷涉诉率以及花样翻新的房产纠纷类型。同时，随着限购、限贷政策的出台以及"租售同权"政策的逐渐放开，越来越多的人从房地产买卖市场转战至房地产租赁市场，由此带来大量的房屋租赁合同纠纷。在笔者多年的律师工作中接触到的与房产有关的案子，不论是房产买卖，还是房产租赁，涉案数额普遍偏高。并且，其中经常牵涉亲情、友情、爱情等感情因素。因此，如何运用法律来预防风险、化解纠纷，成为交易各方的迫切需要。为了帮助大家学习相关法律知识，笔者特意编写了《律师来了.7：买房、租房纠纷律师答疑》。
律师答疑系列丛书买房.租房纠纷律师答疑/律师来了(7) 内容简介
随着我国市场经济的不断发展，群众生活水平逐渐提高，在实现“居者有其屋”的生活状态后，开始追求更舒适的生活环境，置换房屋便成为首要选择。因此，房地产业迎来了崭新的繁荣期。但是有交易的地方就有纠纷，伴随节节攀高的房产交易率，还有节节攀高的房产纠纷涉诉率以及花样翻新的房产纠纷类型。同时，随着限购、限贷政策的出台以及“租售同权”政策的逐渐放开，越来越多的人从房地产买卖市场转战至房地产租赁市场，由此带来大量的房屋租赁合同纠纷。在笔者多年的律师工作中接触到的与房产有关的案子，不论是房产买卖，还是房产租赁，涉案数额普遍偏高。并且，其中经常牵涉亲情、友情、爱情等感情因素。因此，如何运用法律来预防风险、化解纠纷，成为交易各方的迫切需要。为了帮助大家学习相关法律知识，笔者特意编写了《律师来了.7：买房、租房纠纷律师答疑》。
律师答疑系列丛书买房.租房纠纷律师答疑/律师来了(7) 目录
**章 房屋术语
什么是商品房？
内销商品房和外销商品房分别指的是什么？
什么是商品房销售价格备案？
什么是商品房预售？
什么是商品房现售？
什么是商品房销售的“五证”？
什么是商品房买卖合同？
什么是商品房买卖认购书？
什么是《商品房买卖合同示范文本》？
什么是商业贷款？
什么是公积金贷款？
什么是组合贷款？
什么是限购？
什么是限贷？
什么是认房又认贷？
什么是借名买房？经常发生借名买房的原因有哪些？
什么是商品房销售的“两书”？
什么是商品房登记的单方申请？
什么是商品房登记的共同申请？
什么是经济适用住房？
什么是经济适用住房收费卡制度？
什么是农村房屋买卖中的“地随房走”原则？
什么是出租人的瑕疵担保义务？
什么是承租人对承租房屋的优先购买权？
什么是公共租赁住房？
什么是廉租住房？
什么是廉租住房的货币补贴？
什么是廉租住房的实物配租？
第二章 房屋买卖热点问题
**节 商品房买卖
购房者购房时需要认真审查哪些资料？
开发商拒绝出示“五证”原件时购房者应该怎么办？
开发商“返本销售”的促销方式可信吗？
开发商“售后包租”的促销方式可信吗？
开发商“分拆零售”的促销方式可信吗？
开发商“零首付”的促销方式可信吗？
购房者如何理解售楼中的各种面积？
开发商在商品房销售广告中作出的承诺有法律约束力吗？
房产广告陷阱有哪些？
对于开发商的虚假宣传广告，购房者可以追究开发商何种法律责任？
商品房买卖认购书的法律效力如何？
商品房买卖认购书在何种情况下可以被认定为商品房买卖合同？
未获预售许可证的开发商出具的商品房买卖认购书有效吗？
商品房买卖认购书中的“定金”与“订金”有何区别？
商品房买卖认购书能转让吗？
购房者在签订商品房买卖认购书时应注意哪些事项？
“内部认购”行为有效吗？
商品房买卖合同的主要内容有哪些？
开发商在未取得《商品房预（销）售许可证》的情况下，与购房者签订的商品房买卖合同是否有效？
购房者与开发商先后签订的商品房买卖认购书与商品房买卖合同所约定的内容不一致时，应以哪个为准？
购房者如何向开发商索要购房发票？
开发商作为商品房买卖合同的一方当事人应履行哪些义务？
商品房买卖合同的内容约定不明确怎么办？
商品房买卖合同签订后，购房者能要求退房吗？
退房的约定条件大致有哪些？
退房的法定条件有哪些？
开发商不履行合同义务，购房者应如何维权？
当事人违反合同附随义务，构成违约吗？
购房过程中一方当事人违约，违约金数额或者损害赔偿数额应当如何确定？
商品房买卖合同中没有约定违约金数额或者损害赔偿的计算方式，应如何处理？
在何种情况下，购房者可以请求“双倍赔偿”？
“一房二卖”中，开发商应先履行哪个合同？
“一房二卖”中，已经实际占有房屋的购房者是否享有优先权？
“一房二卖”中，已经登记备案的购房者是否享有优先权？
“一房二卖”中，一方购房者在何种情况下可以请求宣告第二份合同无效？
以假离婚的方式购房，可能产生哪些后果？
什么是商品房买卖合同中的免责或限制条款？
限购的情况下签署的房屋买卖合同，是否有效？
因购买方限购致使正式的房产买卖合同无法签署，出售方是否有权没收购买方的定金？
政策变化致使正式的房产买卖合同无法签署，出售方是否有权没收购买方的定金？
轻信别人可以“包装”，规避限购政策购房，会有哪些后果？
商品房预售合同需要登记吗？
未经登记的商品房预售合同有效吗？
预售合同约定：开发商违约，购房者应当在天内解约，超过天未提出解约的，购房者丧失解约权。该约定是否有效？
为什么要进行商品房预售合同登记？
如何查询商品房销售备案价格？
商品房实际销售价格高于备案价格的，房屋买卖合同是否有效？
商品房实际销售价格高于备案价格的，购房者是否有权要求开发商退差价？
商品房预售合同可以转让吗？
贷款不足，现金补足条款是否有效？
因为贷款政策变化导致购买方贷款无法获批准或者无法获得全额贷款的，购买方是否有权解除房屋买卖合同？
借款人还不起按揭贷款会有什么后果？
购房者申请按揭贷款一定要购买保险吗？
购房者申请按揭贷款应注意哪些问题？
个人住房公积金贷款的申请流程是什么？
购房者应如何查验开发商提供的《住宅质量保证书》？
购房者应如何查验开发商提供的《住宅使用说明书》？
商品房常见的质量问题有哪些？
房屋出现质量问题，购房者应如何维权？
商品房的质量保修期是多久？
如何理解商品房的“交付使用”？
“交付使用”之后，商品房损毁、灭失的风险由谁承担？
开发商迟延交房，购房者如何维权？
开发商迟延交房，购房者可以退房吗？
开发商迟延交房，购房者可以拒绝还房贷吗？
房屋交付以后，购房者多久能取得不动产权证？
购房合同能否署两人以上的名字？
在办理房地产权属证书时，开发商有哪些义务？
由于开发商的原因导致购房者无法取得不动产权证，购房者应如何维权？
对于开发商迟延办证的行为，购房者在哪些情况下不能向其主张违约责任？
商品房不能办理房地产权属证书的情形有哪些？
没有办理产权过户登记，会不会影响商品房买卖合同的效力？
年土地使用权期满，购房者是否丧失房屋所有权？
外国人在我国的购房流程是什么？
华侨、归侨、侨眷用侨汇购买住宅适用什么政策？
商品房买卖产生纠纷可通过哪些方式和途径解决？
商品房买卖纠纷的当事人应去哪个法院提起诉讼？
商品房买卖纠纷适用什么样的诉讼时效？
房屋买卖合同被宣告无效或撤销会产生什么法律后果？
签订装修合同要注意哪些事项？
装修是否有保修期？
装修质量发生问题怎么办？
第二节 二手房买卖
哪些二手房不能上市交易？
预售的商品房可以作为二手房交易吗？
购房者为什么要做产调？
做产调的步骤是什么？
二手房买卖纠纷的当事人应去哪个法院起诉？
二手房买卖纠纷适用什么样的诉讼时效？
购房过程中签订“阴阳合同”能避税吗？
房产证和不动产权证有什么区别？
二手房买卖合同应该载明哪些内容？
签订二手房买卖合同应具备哪些条件才能生效？
没有办理产权过户登记，会不会影响二手房买卖合同的效力？
出卖者故意隐瞒房龄，购房者是否可以撤销房屋买卖合同？
二手房买卖合同被确认无效后如何处理？
卖房者“一房二卖”，先后签订的两份合同的效力如何认定？
借名购买政策性住房的合同有效吗？
借名购房有哪些风险？
借名买房的实际购房人和名义买房人之间是什么关系？
借名买房委托协议是否有效？
在借名买房的情况下，如何证明房子是自己的？
名义购房人都认可的情况下，为什么法院驳回了实际购房者确认房屋产权的诉讼请求？
买到了“凶宅”怎么办？
出售方故意隐瞒房屋是“凶宅”的情况，房屋买卖合同有效吗？
买到“凶宅”，在合同继续履行的情况下，买方能否要求卖方赔偿房屋差价损失？
二手房“交付使用”之后，损毁、灭失的风险由谁承担？
购买二手房后如何办理不动产权证？
房价暴涨后，卖方单方违约，买方若还想继续履行合同，该怎么办？
出售方承担买卖合同约定的违约金，就可以解除买卖合同吗？
房产不唯一就没有个税税收优惠吗？
第三节 保障性住房买卖
限价商品住房购房合同有什么效力？
申请人到期未签订两限商品住房购房合同的后果是什么？
限价商品住房建设单位擅自向未经区县住房保障管理部门确定的申请家庭出售两限商品住房的，该如何处理？
弄虚作假申请两限商品住房或者骗购取得两限商品住房的，该如何处理？
经济适用住房购房者如何交纳物业服务费？
骗购经济适用住房会有什么后果？
经济适用住房上市转让需要满足什么条件？
违规出售已购经济适用住房有什么后果？
已购经济适用住房上市转让的，土地出让金如何缴纳？
经济适用住房可以出租吗？
已购经济适用住房的可以再购买其他住房吗？
第四节 公房买卖
哪些人可以购买公房？
购买公有住房时公共维修基金如何交纳？
公房的权属登记机关是什么？
哪些已购公房可以出售？哪些已购公房不得出售？
一般来说，出售已购公房的土地出让金如何缴纳？
第五节 农村房屋买卖
对自建房屋所占用的宅基地，农民享有所有权吗？
农村房屋可以出售吗？
农村房屋能否继承？
农村房屋能否赠与？
城镇居民能不能购买农村房屋？
本集体经济组织成员购买本村房屋有哪些注意事项？
农村房屋共同共有人擅自卖掉房屋，其他共有人能不能追回？
第三章 房屋租赁热点问题
**节 城镇私有房屋租赁
出租临时建筑的，其租赁合同是否有效？
未取得产权证的“房东”与承租人签订的租赁合同有效吗？
租赁合同无效的，出租人是否可以向承租人主张占用房屋的费用？
租房时必须签订书面合同吗？
房屋租赁合同都需要约定什么，未明确约定的事项应如何处理？
当事人未办理房屋租赁合同登记备案手续，是否影响租赁合同的效力？
房屋租赁合同未进行登记备案的，出租人、承租人分别要承担哪些不利后果？
第二节 房屋租赁合同的履行
明知房屋存在影响使用的瑕疵仍同意承租的，出租人能否免除瑕疵担保义务？
出租人不及时履行维修义务时，承租人是否有必要自行维修？
租赁期间因第三人行为影响房屋正常使用的，承租人可以直接向该第三人行使哪些权利？
承租人不当使用导致租赁房屋毁损的应承担哪些责任？
房屋发生转租后，次承租人的权利有何限制？
次承租人造成房屋毁损的，出租人可以追究谁的责任？
出租人重复签订多个有效的租赁合同时，哪份合同将*终获得履行？
承租人因“出租人一屋多租”未能实现合同目的，可以采取什么维权措施？
承租人延期交付租金或不支付租金的，出租人应该怎么办？
承租人向出租人的亲友交付租金，能否视为租金已付？
房屋转租后，承租人不按时交纳租金的，出租人能否直接向次承租人索要租金？
承租人预付租金后，租赁房屋所有权发生变动，新房东可否再次向承租人索要租金？
承租人拒不支付租金或到期不及时腾房的，出租人是否可以扣留承租人的物品冲抵所欠租金？
承租人擅自装修的，是否能以出租人“实际获利”为由，要求出租人承担装修发生的费用？
承租人经出租人同意装修租赁房屋的，租赁期限届满后，装修物应如何处理？
承租人经出租人同意装修租赁房屋的，租赁期内解除合同时，装修物应如何处理？
承租人经出租人同意装修租赁房屋，此后发现合同无效的，装修物应如何处理？
什么情况下出租人有权提前收回房屋？
什么情况下承租人有权提前退租？
什么是承租人对承租房屋的优先购买权？
局部承租人是否可以主张整个租赁房屋的优先购买权？
共有人优先购买权和承租人优先购买权发生竞合时，何者优先？
承租人优先购买权能否转让和继承？
次承租人是否具有优先购买权？
在租赁合同中写明放弃优先购买权的，事后承租人能否反悔？
委托拍卖或司法拍卖的租赁房屋，承租人能否主张优先购买权？
租赁期内实现房屋抵押权的，承租人能否主张优先购买权？
出租人将房屋出卖给善意第三人，并办理过户登记，承租人是否可以基于优先购买权向出租人主张损害赔偿责任？
租赁期内新设立的房屋抵押权，一旦债权人要求实现抵押权，租赁关系是否继续有效？
承租已设立抵押的房屋有何风险？
原书面租赁合同期满后，出租人与承租人口头续租是否有效？
当事人解除租赁合同为什么要履行通知义务？
租赁合同终止后，承租人拒不返还租赁房屋的，出租人是否可以采取撬开门锁等方式强行驱逐？
如果租赁期间发生“失火”或“漏水”给第三人造成损害的，应如何分担责任？
租赁房屋的物业服务费应该由谁来承担？
拖欠物业服务费的，物业服务公司可以找谁索要？
房屋租赁合同中“天价违约金”的约定是否有效？
出租人违约且支付违约金后，承租人是否可以要求其继续履行合同？
租赁合同中守约方能否同时主张违约金和定金？
守约方能否同时主张违约金与损害赔偿金？
守约方能否同时主张定金与损害赔偿金？
房屋租赁合同中既约定违约金也约定定金的，守约方怎样选择才更有利？
因房屋租赁发生纠纷的，当事人*晚应在什么时候起诉？
如何判断*晚起诉时间是否已过？
在房屋租赁合同纠纷中，当事人向法院起诉需要具备哪些条件？
因房屋租赁发生纠纷，当事人应该去哪个法院起诉？
在房屋租赁合同纠纷中，原告起诉需要提交哪些材料？
房屋租赁合同纠纷的起诉状需要包括哪些内容？
房屋租赁纠纷诉讼，诉讼费用如何结算？由谁负担？
第三节 城镇公有房屋租赁
公房是否可以擅自转租？
公房租赁是否可以继承？
什么情况下，夫妻离婚后，双方均有权承租共同居住的公房？
离婚后对夫妻双方均可承租的公房由一方承租的，承租方对另一方如何予以经济补偿？
离婚时，一方无权承租公房而解决住房确有困难的怎么办？
第四节 廉租住房租赁
申请城镇廉租住房的流程是什么？
廉租住房协议有哪些内容？
廉租住房能不能转租？
家庭在申请和使用廉租住房期间有哪些义务？违反各项义务的后果分别是什么？
第五节 公共租赁住房
申请公共租赁住房的流程是什么？
公共租赁住房协议有哪些内容？
公共租赁住房的租赁期限一般是多久？期满后承租人该怎么办？
承租人合法取得公共租赁住房后，哪些情况下会被要求退回住房？
承租人违反公共租赁住房有关规定，会受到哪些处罚？
第六节 农村房屋租赁
农村房屋租赁合同可以采用哪些形式？
农村房屋租赁合同都需要约定什么，未明确约定的事项怎么处理？
农村房屋“以租代买”能否行得通？
“买卖不破租赁”原则对农村房屋还适用吗？
农村房屋租赁期间，租赁房屋被征收的，承租人能否获得征收补偿？
农村房屋租赁合同纠纷起诉状需要包括哪些内容？
出租人将房屋出卖给善意第三人，并办理了过户登记，承租人是否可以基于优先购买权向出租人主张损害赔偿责任？
律师答疑系列丛书买房.租房纠纷律师答疑/律师来了(7) 作者简介
赵星海，北京盈科（上海）律师事务所高级合伙人，北京盈科（上海）律师事务所婚姻家事部副主任，上海市律师协会实习律师面试考核官，著有《房屋买卖案件司法观点集成》一书，擅长房产、婚姻类案件。近几年，一直担任我爱我家、住商不动产、美联地产等大型房地产企业的常年法律顾问，同时受邀成为腾讯大申网、东方网、《新民晚报》、《劳动报》、《青年报》等主流媒体的特邀点评律师。
