今天的房价，早已成了平民阶层的心痛。

虽然不在房产界，但是作为一个建筑师，经常有人询问房价的走向。早在02年初南京房价初露暴涨的趋势，就有朋友问起，当时回答五年之内房价肯定上涨。

四年多过去，南京房价又涨了多少？我手上并没有权威的数据，但从知道的一些代表性楼盘来说，市区平均涨幅在50%以上。这又是个什么概念？02年在市区边缘100平米的房子大概四十万左右，今天买至少要六十万。如果当时买不起的话，南京人均工资不到3万，就算两个人都工作，不供养父母子女，就算两人税后年收入6万，每年最基本的生活费也得两万多，那么五年节余下来的钱也不到二十万，还不够房子增加的钱。当然，按揭首付的钱是够了，那么，还贷的压力又有多大？一个人的收入完全还贷，万一有人失业，或是生病，抵御风险的能力几乎为零。而且，也总得要小孩吧？

我不想用冰冷的数据来说明问题，或者说数据并不能说明全部问题。也不用借鉴国外的价格，收入消费都不一样的情况下没有可比性。

先说说房价为什么上涨：

一、商人的逐利本能

任何商人都会追求利益的最大化，这是毋庸置疑的，只是，为什么房地产业没有像其他商品那样因为竞争而导致价格下降？除了因为房产的特殊性外，主要原因是房子供不应求，所以上涨成为必然，这是最基本的经济规律。

二、政府推波助澜

在社会主义经济时代，住房是不用买的，也很少有工薪阶层买得起。从最初的福利分房逐步过渡到市场经济时代的个人购房，人们开始面临住房问题。而这几年大中小城市的大规模改造扩张，形象工程和攀比工程，招商引资的圈地运动，导致大量普通住宅被拆迁，甚至部分城市出现拆迁总户数超过当年上市交易总户数的现象，正是这些政府行为导致供不应求的局面的出现，从而促使房价飞速上涨。而在部分政府官员心中，房价的高低代表一个城市的经济水平和繁荣程度，所以政府在房价上涨的初期没有采取任何有效手段加以调控。

三、投资群体

既然房价上涨，而中国的投资途径有限，那么炒房族的出现就不足为奇了。大量资金流向房市，供求关系更加悬殊，进一步加大房价的涨幅，而房价涨的越快，流向房市的资金越多。

四、市民心理

买涨不买跌是市民的正常心理，而且事实上最初买房的人也确实是受益者。所以也就不难奇怪为什么房价迅速上涨还是会出现排队买房的现象，既然房子不愁卖，房产商当然乐得抬高房价了。

五、违规操作

其实和第一点是类似的，房产商追求最大的利益，所以在房价高速上涨的时候，如果不缺钱投资新的项目，部分奸商就会捂盘惜售，或是弄虚作假伪造房子热销现象。

那么，这五点中最关键的一点其实就是第二点，倘若最初政府控制好开发和拆迁的比例，房产商有销售压力，不敢轻易抬价，那么也不会有太多的炒房族出现，其余几点现象都不会出现。

这两年政府开始注意到这个问题了，调控措施一项项出台，房价会下降吗？在得出结论前还是先分析下。

一、房价的构成

房价是由土地费用、建筑成本、各项规费和管理费用组成。其中土地费用、建筑成本占主要部分，土地费用是各级地方政府收入的主要来源之一，城市建设需要大量费用，而房价上涨以后，拆迁安置费标准也相应提高，加之城市可开发土地逐年减少，所以土地费用很难减低。而随着房地产法规规范的完善，对建筑物的要求越来越高，以及建材价格的上涨，建筑成本也同样是稳步上升。规费和管理费用占的比重不大，所以可减低的余地几乎没有。那么唯一可以减少的就是开发商的利润，由于国家调控手段的逐步加强，开发商的利润必然会有所降低，但是房地产存在较大风险，房产商不可能在低利润情况下从事房产开发，所以房价可下降空间有限。

二、政府调控力度

中国每年的GDP涨幅，建筑业占的比重最大，而住房牵涉的利益体太多，所以政府在调控力度上必然会考虑各方所能承受的程度。开发商开发房地产有一半以上的资金来自银行，而买房人的购房款也同样超过一半来自银行贷款，所以在任何时期，无论开发中或是已入住，银行都有一大半的资金被套，一旦房价下跌失控，会造成资不抵债，而大量炒房族破产也会引发社会问题。而且，房价下跌必然地价下跌，地方政府的收入减少，所以，政府也好，开发商也好，炒房族，甚至已拥有住房的人都不会希望房价下跌，在这样的环境中，除了部分前面涨幅太大的城市房价会下降到合理位置，总趋势依然会缓慢上升。

三、市民心理

同样是出于对市民买涨不买跌的心理考虑，开发商会想近办法维持房价的稳定，宁愿提高住宅的质量，或是赠送礼品，也不会降低房价。

四、目前价位

这是最关键的一点，如果房价远远高得超出老百姓可以承受的程度，泡沫太多，那么房价的下跌是必然，但如今除了个别城市外，房价的构成中泡沫成份并不多，虽然处于高位，如果政府调控到位，中国的经济依然高速发展，那么居民有一定的购买力，也必然有购房欲望，那么没有支持房价下跌的理由出现。

所以，在未来的几年内，绝大部分的城市房价会稳中有升，涨幅可能略低于城市人均可支配收入的涨幅。这个过程中，国家的调控手段很重要，以前的调控手段不能说没有用，但大半被开发商转嫁到消费者身上。

最后，分析一下房产商的利润。在前几年房产商的黄金时期中，大概只要25%的启动资金就可以运转。通过各种途径拿地，初期的土地大多非拍卖得来，很多地价较低。然后土地按评估价格到银行贷款。建筑招标时要求施工队必须垫资，在快结束时通过内部认购和预销售等迅速回笼资金。一个总开发资金一个亿的楼盘，也许纯利润只有一千万，那么也就是开发商宣称的10%利润，尚不能说是暴利。然而，如果考虑到开发商自己的资金只有两千五百万，那么他的利润就是40%了，而开发的风险也大多转移到银行、施工队、购房人身上。这里还只是举常规的例子，有些房产商的利润可能高达100%，如果这不是暴利，那么什么是暴利呢？想一想中国的富人榜有多少出在房地产界就知道了。

另一种声音，房价之祸缘于消费者自身，如果不是那么多人都想购房，那么房价如何上涨？甚至有人把它归于中国人的传统，置屋始安家，还说中国人拥有自己的房子是最多的。

请教，住房作为生存的基本需求，购买何错之有？如果国家有大量的廉租房提供，也自然会有人选择租而非买。

看了报纸媒体专家太多的言论，租不如买，这里不一一列举了，有一个故事，相比大多人知道。中国老太用一生的时间节余下买房的钱留给子孙，自己却没有住一天新房，美国老太用按揭买了一套房，临时才还完按揭，但也享受了新房。这个故事的最初是用来教育中国人不懂的享受不懂提前消费。其实两种价值观并无优劣的区别，只是在那些所谓的学者手中可以随意的翻云覆雨了，生活在最底层的弱势群体，错的永远是你，因为你没有钱，创造不了太多财富，在哪里都不受欢迎。

呵呵，果真如此吗？财富是如何积累的？只靠那些精英阶层吗？

一个只崇尚财富的社会是不会有太多前途。