9.4.3 开发商的选择
9.5 物业公司与业主集体行动
9.5.1 作为开发商下属的物业管理部门或公司
9.5.2 接受开发商委托的社会化物业公司

第10章 业主组织与制度安排
10.1 制度治理的理论框架
10.1.1 制度、制度层级与分析层次
10.1.2 制度对共有资源（共有建筑物）治理的概念框架
10.2 制度与业主组织形成
10.2.1 业主与制度确认
10.2.2 业主组织成立的制度安排
10.2.3 业主组织形成的制度比较
10.3 业主委员会职权安排与现有法规的对接
10.4 业主委员会的运作与制度创新

第11章 业主权益分布与投票规则选择
11.1 抑制业主间财富转移的投票规则
11.1.1 基本模型
11.1.2 R1和R2情形下的财富转移问题
11.1.3 补偿与协调
11.2 选票分配规则对决策成本的影响
11.2.1 决议形成成本
11.2.2 讨价还价成本
11.3 投票决定规则与决策成本
11.3.1 一致同意时的讨价还价成本
11.3.2 投票决定规则、集体规模与讨价还价成本
11.4 基于业主特征、服务收益的投票规则选择
11.4.1 基本模型
11.4.2 物业面积（投资）差异与投票规则选择
11.4.3 物业自然特征差异与投票规则选择
11.4.4 业主偏好差异与投票规则选择
11.5 投票规则对物业投资的影响
11.5.1 基本模型
11.5.2 投票权分配规则对物业投资的影响
11.5.3 双重计票规则对物业投资的激励

第12章 物业管理市场化的权益关系协调机制
12.1 开发商和业主的权益关系协调
12.1.1 投票规则与决策过程
12.1.2 购房阶段的一致同意
12.1.3 合约履行阶段的权益纠纷
12.1.4 权益关系协调：开发商的市场化方法
12.1.5 投票规则给出的制度协调
12.2 业主问的权益关系协调
12.2.1 单个业主在业主集体中的权重
12.2.2 费用分摊、收益分布与投票规则选择
12.2.3 综合与拓展
12.2.4 费用分摊的产权模型
12.3 物业服务的内容、标准和价格确立
12.4 建立物业服务交易的招投标制度
12.4.1 物业管理服务招投标工作程序
12.4.2 评标办法和运作要点
12.4.3 评标工作阶段和工作内容
12.5 业主委员会与居民委员会的关系协调
12.5.1 不同点
12.5.2 交叉点或叠合面
12.5.3 冲突与制度协调
12.5.4 谁领导谁？
12.5.5 未来走向与政策建议
12.6 小区物业管理与社区管理的整合机制

第13章 主要结论和有待研究的问题
13.1 主要结论
13.2 有待研究的问题
参考文献
附表1物业管理问题调查表

权利.合作与市场化-城市物业管理问题研究 节选

　　《权利合作与市场化：城市物业管理问题研究》：　　例如，业主A将空调室外机安装在业主B卧室的窗户边缘，空调室外机的嗓音严重影响了业主B的休息。于是，在业主B的要求下，业主B与业主A将就此事进行交易。一般而言，业主B会优先考虑采用直接方式，如果直接方式不能达成交易，业主B会转用间接方式。当直接方式和间接方式都能实现交易目的的情况下，间接方式的交易成本通常要大于直接方式的交易成本。交易成本大小与交易内容及其涉及面相关。如某项共用设施维护费的分摊问题，它的涉及面广，涉及小区内的每一位业主。如果业主与业主一一协商并达成交易，其成本非常高。而由政府相关部门介入的间接交易成本将相对较低，统一的制度安排由此产生规模效益。业主与业主之间的交易，往往是在某业主制造了物业使用的负外部性之后发生。例如，当某顶层业主在共有屋顶上加盖小屋时，该业主与其共有楼房内的其他业主，甚至整个小区内的其他业主之间就要发生交易了，因为其他业主会认为顶层业主的行为侵害了他们的权益。为维护自身利益，其他业主会与该业主协商，进行利益损害的赔付交易。业主与业主之间的交易能否顺利进行，关键仍在于业主与业主之间的物业产权安排是否清晰。　　5.2.7物业交易中的其他相关者　　在物业管理服务过程中，除了上述所涉及的主要交易及其相关者以外，还有一些其他的交易及其相关者。　　1.建筑商或设备商。自物业建成、验收交用后，进入物业使用阶段。使用阶段伴随着物业的维修和养护过程。从维修主体的不同可以将物业的维护过程分为两个阶段：一是开发商维护阶段，另一是业主维护阶段。在开发商维护阶段内，物业的维修费用由开发商承担。开发商在建设阶段已经把这项任务转交给了建筑商或设备供应商，由建筑商或设备商提供该阶段的房屋维修和设备修理。这是开发商的义务，也是业主的权利。而在业主维护阶段，建筑商或设备商会通过物业公司或业主组织提供物业维护服务。　　……

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