房地产法学 内容简介

　　房地产法学是一门新兴学科，也是一门实践性极强的应用法学。《房地产法学/普通高等教育“十一五”国家级规划教材》顺应我国快速发展的房地产法学理论与实践的需要而编著，为普通高等教育“十一五”国家级规划教材。　　全书共分14章。根据房地产法理论与物权法理论，结合房地产案例，对我国房地产法律进行了全面系统的论述与评析。具体内容为：房地产法与房地产法律体系：房地产物权与房地产物权体系：房地产登记；国有土地使用权出让、划拨与转让；房地产开发法律制度；房地产征收与补偿；房地产买卖；商品房预售与包销；房地产抵押与按揭；房地产租赁；物业管理与服务；房地产税费法律制度；涉外房地产法；房地产纠纷的解决。　　《房地产法学/普通高等教育“十一五”国家级规划教材》既可作为各高等院校法律专业、房地产管理专业本科生、研究生教材或教学参考书，也可供相关法律、房地产管理领域的研究人员、政府决策与司法部门、房地产企业经营与管理人员等参考使用。

房地产法学 目录

前言

**章 房地产法与房地产法律体系
**节 房地产与房地产业
一、房地产的内涵
二、房地产与相近概念
三、房地产的特征
四、房地产业与房地产市场
第二节 房地产立法与房地产法律体系
一、国外立法概况
二、我国房地产立法概况
三、我国房地产法律体系
第三节 房地产法调整对象与房地产法地位
一、房地产法的概念与调整对象
二、房地产法的地位
三、房地产法与物权法的关系
本章小结
思考题
参考文献

第二章 房地产物权与房地产物权体系
**节 房地产物权与体系
一、物权的词源
二、房地产物权及其体系
三、房地产物权的效力
第二节 房地产所有权、建筑物区分所有权
一、房地产所有权的概念
二、房地产所有权的内容
三、土地所有权
四、房屋所有权与建筑物区分所有权
五、房地产相邻关系与相邻权
第三节 房地产用益物权
一、房地产用益物权概述
二、土地承包经营权
三、建设用地使用权
四、宅基地使用权
五、地役权
第四节 房地产担保物权
一、房地产担保物权的概念
二、房地产抵押权的效力
三、房地产抵押权的消灭
本章小结
思考题
参考文献

第三章 房地产登记
**节 房地产登记理论
一、房地产登记的物权效力
二、房地产登记的公示、公信原则
三、房地产登记的作用
第二节 房地产预告登记
一、预告登记的概念
二、预告登记的效力
三、预告登记的失效
第三节 房地产登记机构与责任承担
一、房地产登记机构与登记材料
二、不动产登记机构的职责与责任承担
三、房地产更正登记和异议登记
第四节 不动产善意取得
一、不动产善意取得制度的理论
二、不动产善意取得适用条件
本章小结
思考题
参考文献

第四章 国有土地使用权出让、划拨与转让
**节 国有土地使用权的出让
一、土地使用权出让的概念
二、国有土地使用权出让的形式及程序
……

第五章 房地产开发法律制度
第六章 房地产征收与补偿
第七章 房地产买卖
第八章 商品房预售与包销
第九章 房地产抵押与按揭
第十章 房地产租赁
第十一章 物业管理与服务
第十二章 房地产税费法律制度
第十三章 涉外房地产法
第十四章 房地产纠纷的解决

房地产法学 节选

　　《房地产法学/普通高等教育“十一五”国家级规划教材》：　　2.承租人的优先购买权　　承租人的优先购买权是指当房屋所有权人出售其已出租的房屋时，承租人在同等条件下，依法享有优先于其他人而购买该房屋的权利。《合同法》第230条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”《城市私有房屋管理条例》第11条规定：房屋所有人出卖租出房屋，须提前3个月通知承租人，在同等条件下，承租人有优先购买权。租赁权是一种债权，但与一般债权不同的是，法律赋予了其类似于物权的效力，租赁权的物权化表现在：一是租赁权具有优于一般债权的对抗权，如“买卖不破租赁”；二是当第三人侵犯租赁权时，承租人可直接依租赁权请求损害赔偿和排除妨碍；三是当出租人出售租赁房时，承租人有优先购买权。因此，可以说，房屋承租人在房屋租赁期间，对房屋所享有的优先购买权也可以说是租赁权物权化的一个具体表现。法律规定承租人的优先购买权，不仅在于保障了承租人可以优先得到房屋的所有权，而且在于稳定租赁关系。　　（三）共有人优先购买权、承租人以及承租人与次承租人的优先购买权之竞合　　在实际生活中，对同一房屋的出售，有时有两个甚至两个以上的人主张优先购买权。大致有四种情况：一是房屋的共有人和承租人以及与出卖房屋属于一个整体或配套使用的他人均主张优先购买权；二是两个甚至两个以上的房屋共有人均主张优先购买权；三是承租人与次承租人均主张优先购买权；四是原出售旧公房的单位分立成两个单位，他们均主张优先购买权。对于多人主张优先购买权的处理，在目前法律无明文规定的情况下，应根据法理及本着有利于生活、生产、经营和发挥房屋整体经济效益的原则，作出妥善的处理。　　对于**种情况，我国《民法通则》第78条规定：按份共有人在出售自己的份额时，其他共有人在同等条件下，有优先购买权。《城市私有房屋管理条例》第11条规定：房屋所有人出卖出租房屋，须提前三个月通知承租人，在同等条件下，承租人有优先购买权。而*高人民法院在贯彻执行民法通则的意见的第92条中也规定，出卖房屋人的房屋与他人房屋属于一个整体或配套使用，他人主张优先购买权的，应予支持。这就造成了房屋买卖中存在这三种优先购买权。当这三种优先购买权同时出现时，究竟哪个*优先呢？根据物权优于债权的法理，以及从房屋的合理使用、充分发挥房屋的效用、有利于维修和住房稳定等出发，一般首先是房屋的其他共有人具有优先购买权，其次是同一整体的他人，第三是承租人。　　对于第二种情况，当两个或两个以上的房屋共有人均主张优先购买权时，谁应更具优先权呢？如房屋的按份共有人，依法均有权享有优先购买权，不存在谁更优先的问题。但究竟可以由谁享受这一权利，则可根据共有人对该房屋的整体需要和更能发挥房屋的经济效益来确定，也可通过竞买的方式解决。　　对于第三种情况，承租人、次承租人之优先购买问题是由于现实生活中的房屋转租引起的。《合同法》第224条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”由于承租人在征得出租人同意的情况下，可以对其承租的房屋进行转租（合法转租），当房屋出租人即房屋所有权人在出售该出租的房屋时，房屋承租人（转租人）与次承租人（受转租人）究竟谁有优先购买权？如果都有，其顺位应如何确定？对此，我国法律没有规定。法律之所以确立承租人的优先购买权，主要是基于两点原因：一是租赁契约；二是法律保护民事主体对特定物占有的稳定，维护正常的社会秩序。　　……

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