北京市公共租赁住房融资模式研究 本书特色

陈钰编著的《北京市公共租赁住房融资模式研究》首先回顾总结了北京市自1998年以来在保障住房建设领域的政策制定和融资模式的发展历程，梳理了保障住房政策演变脉络，分析北京租赁保障住房特别是公共租赁租房保障建设现状。通过对具有准公共物品性质的公共租赁住房现有的融资手段和方式进行全面分析，为探索建立北京市的公共租赁住房新型融资模式提供借鉴。

北京市公共租赁住房融资模式研究 内容简介

　　住房需求是人类*基本的需求。随着中国工业化和城市化进程的加速，城市人口不断增加，城市住宅市场的潜在需求加大。需求增加推动了房价上涨，在城市中的中低收入者住房支付能力与具有适宜标准的住房的价格之间出现了巨大的落差，他们难以凭借自身能力解决住房，中低收入者的住房保障问题日益突显。我国自1998年以来，逐步形成了以经济适用房、限价商品住房、廉租住房、公共租赁住房和棚户区改造组成的对中低收入者的住房保障体系。然而，保障性住房建设的*基本保障是资金，从目前各种数据显示来看，许多专家学者认为保障性住房建设巨大的资金缺口已经成为制约保障性住房建设发展的主要瓶颈。保障性住房的融资问题成为学者关注的热点。因此，陈钰编著的《北京市公共租赁住房融资模式研究》以我国具有代表性的城市北京市为研究对象，针对公共租赁住房融资问题进行研究。 　　《北京市公共租赁住房融资模式研究》的研究立足于公共租赁住房的特点，对公共租赁住房的内涵、类别和特性进行分析，公共租赁住房属于租赁类保障住房的一种。租赁类保障住房是相对于销售类保障住房而言的概念，属于保障性住房，它包括廉租住房和公共租赁住房两类，具有准公共物品性、正外部性和准经营性等三个方面的特性。基于这三种特性，本书选择市场失灵理论、博弈理论、项目区分理论、委托代理理论、资产证券化理论以及住房过滤和梯度消费理论等适合公共租赁住房融资模式构建的相关经济管理领域的基础理论，并分析阐述了这些理论在公共租赁住房融资模式构建中的具体应用。 　　本书首先回顾总结了北京市自1998年以来在保障住房建设领域的政策制定和融资模式的发展历程，梳理了保障住房政策演变脉络，分析北京租赁保障住房特别是公共租赁住房保障建设现状。根据北京市现有的公共租赁住房融资模式，着重分析北京市公共租赁住房融资模式适应度，本研究认为北京市现有融资模式中存在缺少科学定价机制、缺少融资模式创新、缺少相关政策支持、缺少相应资金渠道、缺少专业融资机构等问题。通过对一些保障住房发展成熟的国家和地区的保障住房政策制度、运营管理机制和融资方面理论经验的比较研究，归纳出这些国家和地区在保障住房融资方面具有以政府为主导、成立专门机构开展融资、充分利用市场和经济手段、建设主体具有官方背景、实行“租售并举”、健全的政策法律支持体系等方面的特点。通过对我国的公共租赁住房的政策制定、融资模式、管理机制、租赁价格的确定和资金供给方的收益模式等方面进行研究，以i及重点比较了与北京市相类似的上海和天津等城市的融资模式，分析保障住房融资模式中存在的特点以及不足之处，本书归纳出我国现有的融资模式呈现出“三重三轻”的特点，即重财政投资、轻市场融资，重银行贷款、轻直接融资，重个例尝试，轻整体规划。通过对具有准公共物品性质的公共租赁住房现有的融资手段和方式进行全面解析，为探索建立北京市的公共租赁住房新型融资模式提供借鉴。 　　本研究还对北京市公共租赁住房供求和建设资金的供求进行了数量分析，主要从保障对象和保障进度出发对北京市未来五年公共租赁住房建设的资金需求进行了预测，从政策规定的现有资金来源渠道对未来五年公共租赁住房的资金供给进行了测算，进而预测当前模式下的资金缺口。通过预测分析，本研究发现北京市未来五年中在公共租赁住房的供求方面以及公共租赁住房建设资金需求方面存在着“两个缺口”，即公共租赁住房供应数量不足和公共租赁住房建设资金供应不足。 　　在分析了北京市现有融资模式状况、借鉴了国内外保障住房融资模式经验和预测了北京市未来五年公共租赁住房建设资金需求情况的基础上，本书从理论上提出在现行体制和法律框架下进行融资模式创新，提出了建立北京市公共租赁住房融资平台，构建新型融资模式的观点，并且根据北京市的目前经济状况，对其实施的可行性和实施后产生的效应进行了分析。政府注资设立特殊目的机构作为公共租赁住房开发商和运营商，搭建公共租赁住房融资平台。特殊目的机构是整个融资平台的核心主体，是连接各方主体关系的纽带，是协调各方利益的组织者。本书还对融资模式中的各方主体的职能作用和相互之间的契约关系进行了分析界定，提出了以政府为主导，特殊目的机构为核心，银行信贷机构、金融机构及投资人、房地产建筑商及租户等多方主体参与的新型公共租赁住房融资模式。 　　基于新型融资模式的构建框架，本书从人均收入和资本收益两个角度建立了北京市公共租赁住房租赁价格模型。运用计量经济学的回归分析方法，以市场法的角度设计构建保障住房的租赁价格模型，力图使定价模型能够反映出市场价格的信息及其变化幅度，为北京市未来公共租赁住房预测租赁价格走势。租赁价格模型和先前预测北京市未来五年公共租赁住房建设资金需求规模为公共租赁住房产品的现金流模型提供了数据基础。根据公共租赁住房定价模型，本书运用金融工程的方法构建公共租赁住房产品的现金流流入模型，*终设计出了公共租赁住房抵押债券的创新金融产品。通过金融产品在资本市场的发放，吸引社会资金参与公共租赁住房的开发建设。 　　本研究的创新之处在于：**，对北京市未来五年的公共租赁住房供求和资金供求情况进行了数量分析，提出了“两个缺口”的存在。第二，区别于以往研究中大多引用某些国内外现有的融资模式，创新性地提出了搭建一个以政府为主导，特殊目的机构为核心，房地产建筑商、银行贷款机构、金融机构和投资人以及租户等多方主体参与的融资平台。对整个平台的资金流的运行路线进行了设计，特殊目的机构向银行等信贷机构申请贷款用于开发建设公共租赁住房，待住房建成之后以其资产为抵押向资本市场发放债券获得资金偿还银行贷款，当住房出租给租户后，特殊目的机构通过收取租金和从政府获得财政补贴来偿还债券发行的本金和利息，这样就形成了一个较为科学合理的资金流动链条。这一资金链条的建立，将实现以较少的财政资金撬动大规模社会资金参与公共租赁住房建设的目标，从而促进公共租赁住房建设的快速发展。第三，运用计量经济学的方法建立北京市的公共租赁住房的租赁价格模型，为公共租赁住房租金设计提出了科学定价模式，并且基于对北京市未来五年公共租赁住房建设资金需求总额的测算，采用金融工程的方法，通过建立公共租赁住房现金流模型，计算北京市未来每年的现金需求量，提出了发行创新型金融产品的观点，并且对新型金融品的特性和价格进行设计。 　　本研究主要难点在于运用金融工程的方法来建立新型的融资模式，并根据该模式构建新型的金融产品，这突破了先前的相关研究，把单纯的融资行为转变为设计适合不同类型投资者的金融产品，把政府、开发商、租房者、投资者等各方的利益放在了一个一致的利益分享框架下，实现了各方利益的激励相容。本研究的重点在于：建立公共租赁住房的租赁价格模型，这是本研究的核心，它是现金流模型的基础。同时，公共租赁住房的资金需求预测也是另一重点之一，因为它决定金融产品的发行规模。 　　《北京市公共租赁住房融资模式研究》对公共租赁住房融资的模式和金融产品开发设计研究的现买意义在于，通过探索新型融资模式的构建和创新金融工具。拓宽公共租赁住房的融资渠道，弥补公共租赁住房的建设资金缺口，减少政府财政资金负担，推动公共租赁住房的建设，促进房地产业和谐平移发展，进而使广大中低收入群体能够得到“住有所居”的保障，逐步提高中低收入人群的生活水平和生存质量。 　　　　

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