中国大趋势4--中国经济未来十年

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中国大趋势4--中国经济未来十年

中国大趋势4--中国经济未来十年

作者:高连奎 著

开 本:16开

书号ISBN:9787515801261

定价:39.9

出版时间:2012-02-01

出版社:中华工商联合出版社


 民生改革与历史有周期律吗?
第八章 寄语学术界:为中国及世界创造美好未来
 中国需要世界视野而非洋奴哲学
 中国社会乱象背后的学术逻??是什么?
 要了解中国,树立中国信心
 中国经济治理必须转变的十大观念
 对中国经?济发展的十个具体建议
 对中国与世界未来十年的预测
 中国智库发展真问题
 哈耶克主义为什么在中国这么红?
 哈耶克主义是中国走入文明社会的障碍
 从公共知识分子到有机知识分子
 用学术革命中国
 做有强健思想的“经?济公民”
第九章 高连奎接受部分媒体采访集
 解读中国:大时代需要大手笔
 对话高连奎:一个适合中国人的生存模式
 中国人是否幸福也是检验改革的标准之一
 高连奎:建立“低生存成本型社会”适合中国国情
 中国重要经济数据附表

中国大趋势4--中国经济未来十年 节选

为什么说中国房价将维持破而不灭?
  房地产与股市相同的是两者都已经沦为金融产品,但两者又有不同。股市买卖非常方便,可以在短时间内进行大量的交易;但是房地产不行,所谓崩盘就是价格短时间内大幅下降,如果发生这种情况就必须能够在短时间内进行频繁交易,但房地产市场不是这样的情况。房地产是没有形成金融市场的金融产品,是非常特殊的金融产品,其他的金融产品都有集中固定的交易场所,而房地产没有。从这点上来看,房地产就不可能存在崩盘。我的观点是房子价格可能会“破而不灭”。
  “破而不灭”与“崩盘”是两个截然不同的表现。日本房地产价格是这样,日本房地产价格到达*高峰之后,也没有出现一个急剧的下降,也是一年一点慢慢下降的。中国经济在发展,房地产从长期看还会上涨,因此这两股力量对冲的话,中国房地产不可能发生崩盘。
  ■ 房价看涨预期是房地产投机的首因
  中国房地产价格长期泡沫化固然与金融、货币等因素有关,但是从更深一层次进行考虑,我们就会发现,中国房地产价格“长期看涨的预期”才是房地产投机以及民众急于买房的*核心因素,也就是人们认定房地产必然会涨价,所以人们才会买房。
  我们治理房地产价格也必须从打消这种预期入手。
  如果政府能够做出房地产价格下降的承诺,并切实实现这一承诺,那中国房地产价格上涨的预期就自然消失,毕竟现在的房地产价格是虚高的。如果中国房地产价格长期上涨的预期不复存在,那房地产市场的非刚性需求也自然会望风而退。这将会成为中国房地产价格回落的一个*重要因素。我相信中国政府是可以做到这一点的,因为政府手里的牌还很多,只是想不想打出来的问题,这不仅仅看地方政府的态度,更考验中央政府的决心。
  ■ 高房价的*大危害在于推高通胀
  尽管中国的通胀原因复杂,如不可低估的货币因素和不可避免的输入性因素,但是有一个容易忽略的因素,那就是因房价不断攀高而引起的通货膨胀。这里面又包含两个原因,其一是地租级差化的问题,其二是房地产泡沫的问题。
  确切地说,中国的地租级差化是从改革开放之后开始的,1997年住房制度改革又使这一过程进入加速阶段。地租级差化的过程本身就是造成通货膨胀的因素。中国用十几年时间完成了发达国家几百年才完成的过程。在中国地租级差化的过程中,包含着两个重大转变:其一是从无地租到有地租,其二是平等地租向级差地租转变,这两个因素都大大推高了通胀。
  地租级差化本身就在推高中国房价,而中国近年来投机性的房地产泡沫化更是放大了这一因素。中国GDP七八年才翻一番,中国房价从1997年改革以来已经翻了十番左右,这对通货膨胀将是多大的冲击。当然,房价的上涨与地租(含商业地租和房租)的上涨并非同步,中国也一直存在着房价上涨与房租上涨的偏离,主要表现为房价上涨快,房租上涨慢,但正是这种偏离,为日后房租的报复性上涨预留了空间。要么降房价,要么涨租金。如果房价在短期内降不下来,那么租金必然会涨上去,这将是继续推高通货膨胀的主要因素。
  另外,中国现在*大的问题是我们不能再制造更多的房奴。因为每个房奴都是中国经济内需不振的来源。每个房奴的还贷期都在二三十年。日本当年的高房价至今还有很多人在背负着贷款,这也是日本经济不振的原因之一。这样的悲剧不能在中国重演。
  ■ 房地产价格不可能“大降”,买不起房的人也租不起房
  关于买房问题,政府虽然有过让民众暂时租房住的表态,但现实情况是,如果房价长期脱离民众收入水平维持高位,那租房也很难满足民众的需求。因为那些买不起房的人,租房照样存在经济困难。租房每月的租金并不比房贷少多少。这也是人们倾向于买房的原因,也是我们主张房地产价格必须降下来的道理。
  尽管中国出台了很多措施,但中国房地产价格不可能出现“大降”,其原因在于以下几点。
  首先,在于中国房地产价格的攀升主要是地租级差化的过程,而这个过程是不可逆转的。
  其次,我们可以参照房地产泡沫比较小的中西部二三线城市来看房价,中西部三线城市的均价一般在3000多元,这与“北上广深”主城区的差距在10倍左右。如果认为中国二三线城市不存在房地产泡沫或是泡沫很小的话,那“北上广深”等城市的房地产价格就不能算是高得离谱。因此中国所谓的房地产降价,也只能是挤掉其中的泡沫成分,而对因地租级差化推动的房价上升是没有任何影响的,从这个角度来看中国房地产价格不可能大降。
  另外,中国房地产价格还存在成本刚性。房地产价格*终是由成本与利润决定的,中国的房地产成本主要由土地成本、建筑安装成本和各种税费及营销成本组成。在这些成本中,建筑安装成本、营销成本变动不会太大,房地产税费短期内也不会大幅调整,因此中国房地产价格不会出现自由落体式的下降,也就不会对房地产企业产生不可承受之冲击。

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