企业会计操作实务-(根据2006年企业会计准则编写) 节选

    按照我国会计国际化趋同的改革目标，借鉴国际惯例，财政部于2006
年制定并发布了企业会计准则体系，对规范我国会计的确认、计量、记录和
报告等内容作出了明确的规定。为帮助企业会计人员领会新企业会计准则的
精髓，提高业务水平及职业判断能力，依据新准则做好企业会计实务工作，
我们编写了《企业会计操作实务》一书。本书的主要特点如下：
    1．依据*新的企业会计准则及相关法规编写。本书以《企业会计准则
(2006)》、《企业会计准则——应用指南(2006)》、  《企业会计准则讲解
(2006)》及相关规范性文件为依据，涵盖了基本会计准则和29个具体会计
准则，主要规范除金融企业以外的一般企业，内容包括一般企业会计要素的
确认、计量和财务报告，一般企业特殊交易、特殊会计期间事项的会计处理
以及企业集团合并财务报表的编制等。
    2．以具体交易或事项的会计处理为核心。本书以一般企业发生的具体
交易或事项的会计处理为核心，详细讲解了一般企业所涉及的主要会计科目
的设置和主要账务的处理；同时，为尽量贴近企业会计实务，本书设计了大
量的案例，通过实例阐释各种交易或事项的会计处理以及财务报告和合并财
务报表的*新编报方法。
    3．谨慎适度地选用公允价值计量模式。新的企业会计准则强调公允价
值，但公允价值的应用必须满足规定的前提条件。企业应建立、健全同公允
价值相关的决策体系，严格按照会计准则要求，谨慎适度地选用公允价值计
量模式。本书重点阐释了交易性金融资产、可供出售金融资产、投资性房地
产、非货币性资产交换、债务重组等交易和事项的公允价值计量模式。
    本书可作为企业会计人员的工作和考试参考用书，也可作为普通高校、
职业教育、成人教育等各类本、专科会计教学用教材。
    在本书编写过程中，笔者借鉴、吸收了国内外会计理论研究和教学的优
秀成果，在此深表谢忱。
    由于水平有限，本书难免有疏漏之处，恳请各位读者批评指正，以便进
一步修订。
    作  者
    2008年3月于北京

第六章
投资性房地产
**节 投资性房地产概述
    房地产是土地和房屋及其权属的总称。在我国，土地归国家或集体所有，企业只能
取得土地使用权。因此，房地产中的土地是指土地使用权。房屋是指土地上的房屋等建
筑物及构筑物。随着我国社会主义市场经济的发展和完善，房地产市场日益活跃，企业
持有的房地产除了用作自身管理、生产经营活动场所和对外销售之外，出现了将房地产
用于赚取租金或增值收益的活动。就某些企业而言，投资性房地产属于日常经营性活
动，形成的租金收人或转让增值收益确认为企业的主营业务收入，但对于大部分企业而
言，是与经营性活动相关的其他经营活动，形成的租金收入或转让增值收益构成企业的
其他业务收入。投资性房地产的确认、计量和披露适用《企业会计准则第3号——投
资性房地产》的规定；企业代建的房地产，适用《企业会计准则第15号——建造合
同》；房地产租金收入的确认、计量和披露适用《企业会计准则第21号——租赁》的
规定。
  一、投资性房地产的概念及其特征
  投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。投资性房
地产应当能够单独计量和出售。投资性房地产主要有以下特征：
    (1)投资性房地产是一种经营性活动。投资性房地产的主要形式是出租建筑物、
出租土地使用权，这实质上属于一种让渡资产使用权行为。房地产租金就是让渡资产使
用权取得的使用费收入，是企业为完成其经营目标所从事的经营性活动以及与之相关的
其他活动形成的经济利益的总流入。投资性房地产的另一种形式是持有并准备增值后转
让的土地使用权，尽管其增值收益通常与市场供求、经济发展等因素相关，但目的是为
了增值后转让以赚取增值收益，也是企业为完成其经营目标所从事的经营性活动以及与
之相关的其他活动形成的经济利益的总流入。根据税法的规定，企业房地产出租、国有
土地使用权增值后转让均属于一种经营活动，其取得的房地产租金收入或国有土地使用
 权转让收益应当缴纳营业税等。按照国家有关规定认定的闲置土地，不属于持有并准备
增值后转让的土地使用权。在我国实务中，这种持有并准备增值后转让的土地使用权情
况较少。
    (2)投资性房地产在用途、状态、目的等方面区别于作为生产经营场所的房地产
和用于销售的房地产。企业持有的房地产除了用作自身管理、生产经营活动场所和对外
销售之外，出现了将房地产用于赚取租金或增值收益的活动，甚至是个别企业的主营业
务。这就需要将投资性房地产单独作为一项资产核算和反映，与自用的厂房、办公楼等
房地产和作为存货(已建完工的商品房)的房地产加以区别，从而更加清晰地反映企
业所持有房地产的构成情况和盈利能力。企业在首次执行投资性房地产准则时，应当根
据投资性房地产的定义对资产进行重新分类，凡是符合投资性房地产定义和确认条件的

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