房地产行政登记理论与实务 内容简介

理论和实务珠联璧合、民事和行政有机统一成为本书的特点。本书从行政法视角对不动产登记行为的性质、效力、审查标准、责任承担及司法救济等问题，进行分析、阐述和探讨，指出房地产领域公法和私法内在逻辑的统一性和系统性，是对房地产登记法律的权威解读与诠释。
本书是关于研究“房地产行政登记理论与实务”的专著，书中从行政法视角对不动产登记行为的性质、效力、审查标准、责任承担及司法救济等问题，进行分析、阐述和探讨，指出房地产领域公法和私法内在逻辑的统一性和系统性，是对房地产登记法律的权威解读与诠释。

房地产行政登记理论与实务 目录

**章 不动产登记概述
**节 行政行为分类
一、行政行为概述
二、行政行为的分类
第二节 行政确认行为
一、行政确认行为概述
二、行政确认行为的种类
第三节 关联行为与行政确认行为的关系
一、其他行政行为与行政确认行为的关系
二、行政事实行为与行政确认行为的关系
三、民事行为与行政确认行为的关系
第四节 不动产登记行为性质分析
一、概述
二、不动产登记是行政行为
三、不动产登记是行政确认行为
四、不动产登记行为的特点
五、不动产登记的功能
第五节 不动产物权的登记分类
一、初始登记
二、转移登记
三、变更登记
四、他项权利登记
五、异议登记
六、预告登记
七、注销登记、撤销登记等行政机关的自我纠错
第六节 不动产物权变动的行为
一、事实行为
二、民事法律行为
三、行政行为
四、司法行为
第二章　域外不动产登记制度
　**节　权利登记制
一、概述
二、德国法的相关规定
三、瑞士法的相关规定
　第二节　托伦斯登记制
一、概述
二、英国法的相关规定
三、澳大利亚法的相关规定
第三节　契约登记制
一、概述
二、法国法的相关规定
三、日本法的相关规定
第四节　我国不动产登记制度——双重主义
一、登记生效主义
二、兼有形式审查及实质审查
三、登记机构
四、物的编成主义
五、登记的效力
六、登记发证
第三章 不动产统一登记制度
第四章 我国房屋所有权登记制度
第五章 不动产用益物权登记
第六章 不动产抵押权登记
第七章 不动产违法登记及赔偿责任
第八章 房地产纠纷处理中行政与民事交叉问题
第九章 登记中的几个重大问题
第十章 典型案例
附录

房地产行政登记理论与实务 节选

**章　不动产登记概述
第六节 不动产物权变动的行为
物权变动，是指物权的设立、变更、转让和终止。物权变动的原因，是指引起物权发生、变更、转移、终止的法律事实。包括民事法律行为、行政法律行为、司法行为和法律行为之外的法律事实。区分物权变动原因与物权变动公示有利于确定致害主体和致害原因，对于确定赔偿责任意义十分重大。不区分物权变动原因而直接要求登记机关承担赔偿责任缺乏逻辑性，缺乏法律系统性，也缺乏可操作性。
一、事实行为
法律行为之外的能够引起物权变动的法律事实有添附、继承。《物权法》第三十条规定：“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。”该条主要指房屋所有权的设立或消灭。事实行为，是指不以意思表示为要素的能够产生民事法律后果的法律事实，如用建筑材料建造房屋就设立了物权，拆除房屋就消灭了物权。我国城市房屋的建造实际上采取了从放任到严格审批的方式，这种事实行为中实际上包括了行政法律行为。对于未经审批建造的房屋能否赋予其物权，应当区别对待：（1）1987年房屋普查之前建造且已经成为居民生活的必须，应当本着尊重历史的原则，认定其合法性：（2）1987年之后建造仅取得部分审批许可的，只要不属于严重违反城市规划的建筑物，应当通过补办手续予以登记；（3）1987年之后建造没有取得任何审批许可的建筑物，只要不属于严重违反城市规划的建筑物，应当对其进行罚款并补办手续予以登记；（4）1987年之后建造没有取得任何审批许可的建筑物且属于严重违反城市规划的建筑物，有关行政机关应当责令拆除，登记机关不予登记。当事人对上述四种情形发生争议时，由城市规划部门作出处理，不服可以依法向人民法院提起行政诉讼。农民在宅基地上建造的住房，自建成之日起就取得该住房的所有权，目前我国对农民建房缺乏系统的法律规定，因此，不能因为农民没有取得相应审批就否认其合法性。但是，根据《土地管理法》的规定，“一户一宅”以及尊重村规民约作为原则，当然通过合法继承取得的房屋不受“一户一宅”的限制。

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