据此，刘宛晨分析称，出现亏损的根本原因并非企业经营管理不善所致，而是由于项目的市场运作方式与服务公益性要求之间的矛盾日益激化。

    据刘宛晨及其团队调查，很多社会化学生公寓项目存在无法按时支付物管人员工资、水电费等现象，部分严重的已经发生过停水、停电等事故。部分社会化学生公寓项目的贷款无法按计划偿还，导致企业与银行之间信用关系不断恶化。如果银行采取起诉形式，走法律途径，对学校公寓实行拍卖偿债，将形成一系列恶性循环。

    刘宛晨及其团队调查得知，在严峻的经营压力下，部分面临破产的投资企业拟通过诉讼程序，依据“情势变更”的原则解除与高校的合作关系。湖南省20家投资企业曾通过法律程序，向教育部、财政部和国家发改委提出了国家行政赔偿申请，并将启动行政诉讼程序。

    刘宛晨表示，高校社会化学生公寓面临的运营困境已经危及社会及高校的和谐稳定，例如投资企业、物管人员与入住学生的冲突事件时有发生；投资企业与施工单位矛盾日益激化，已发生多起民工冲击校园事件。

    “高校社会化学生公寓已不适合当下形势，所有相关方的利益都受损。”何学东担忧地说，由于高校社会化学生公寓问题频出，部分学生甚至上街游行，学校要尽力维稳，难以安心教学；投资企业面临严重亏损，苦不堪言；入住学生因服务不佳，难以享受安稳舒适的居住环境。

    整体回购是化解困境的治本之策

    “‘定时炸弹’一旦引爆，危害不堪设想，因此应尽快根除矛盾。”刘宛晨认为，主要有两种缓解矛盾的方案，一是继续由企业运营，政府、高校增加对企业的补助，保障企业收益；二是整体回购高校社会化学生公寓，由高校自己运营。

    然而，湖南金岸投资公司等参与企业自称亏损严重，简单通过政策支持已难以维系社会化学生公寓正常运营，不愿继续运营。

    梁瑛告诉记者，随着高校社会化学生公寓经营时间的推移，累积的亏损也越来越大，导致投资规模较大、贷款比例较高的投资企业陷入无法支撑的困境，简单的政策支持、财政补助难以解决这一问题，此外政府也难以根据每年的通货膨胀率对政策、补助等做出相应调整。

    “简单依靠政策的支持无法满足企业利益最大化的目标，只能是暂时缓解困境，不能从根本上解决问题。”何学东表示，基于社会化学生公寓的公益性，大幅提高住宿费收费标准不仅与国家政策相左，还易引发高校学生不满，威胁高校的和谐稳定。另外，虽然理论上通过财政补贴、配套政策可以降低投资企业的运营成本，但是在实际中各个部门的优惠政策很难实施，例如很多税收优惠政策已不了了之。

    “投资企业为获得更多盈利，一定会想方设法降低成本，而这肯定会带来服务质量的下降，这就容易滋生矛盾。”何学东认为，企业所管理的学生公寓也难以承担思想政治教育这一功能。

    由于以上原因，湖南20多家企业联名起草了《关于请求解决全国高校社会化学生公寓经营困境、维护社会稳定的报告》，请求政府出台政策回购社会化学生公寓。

    刘宛晨解释说，整体回购就是学校向社会化学生公寓和食堂投资企业购买已承租的学生公寓和食堂，取得学生公寓和食堂房地产所有权和使用权，终止原合作合同。

    “彻底解决高校社会化学生公寓运营困境最好的办法是整体回购。”在刘宛晨及其团队调研时，投资商和高校一致希望整体回购社会化学生公寓。

    刘宛晨也认为整体回购是最佳办法，他表示，高校学生公寓是学生在校期间的重要场所，加强和改进学生公寓的管理模式，能从服务育人和管理育人的角度为学校教育提供良好的环境。整体回购的重要目的，是使企业尽早摆脱经济压力及负担，在一定程度上也消除了影响高校办学及管理的不良因素。

    回购的办法得到了有关部门肯定。自2013年5月起执行的《湖南省化解高校社会化学生公寓和食堂运营困难工作方案》要求相关部门，分类处置该省社会化学生公寓和食堂，处置办法包括整体回购、提前收回经营（管理）权、实行经营（管理）权托管、协商解除合作合同等。

    该方案指出，整体回购方式适用于由投资企业全额出资，负责征地、建设并经营管理的社会化学生公寓和食堂。整体回购可通过购买资产或购买股权进行。整体回购实施步骤的第一步为校企协商达成回购意向，确定回购原则，先行移交管理权；第二步是由校企双方共同委托社会中介机构审计投资成本，中介机构审计时，土地的性质保持不变；第三步是以审计结果为参考依据，协商确定回购金额；第四步是签订回购协议，终止原合作合同，明确校企双方的权利义务，落实具体的回购工作；第五步是将回购协议报湖南省教育厅备案。

    何学东告诉记者，目前湖南部分高校正积极有序地开展社会化学生公寓回购工作，他希望高校、投资企业都能换位思考，理性谈判。学校不应以资金匮乏为由，把回购价格往死里压，最起码应保证投资企业不亏损；投资企业也不应漫天要价，保本退出是可以接受的。各方在核算回购价格时一定要考虑到通货膨胀等原因，毕竟投资企业都为高校扩招作了一定贡献，如让投资企业因此损失惨重，会影响其他企业投资教育的信心。因此，尽量让投资企业在收回投资成本的同时，能得到适当的补偿。

    “政府和学校在回购时，要根据各个学校的实际情况核算成本，要实事求是，不能搞‘一刀切’。”梁瑛告诉记者，由于各家投资企业与高校合作开发的社会化学生公寓的模式、时间等不同，因此造价、投入、收益等也差异较大，应尊重事实地核算收购价。

    刘宛晨认为，政府作为教育的投资主体，应在回购过程中坚持主导地位，协调有关部门制定相应的政策、法规、措施等，并对回购项目进行严格的审计监督，清产核资，明确权责利。在此期间，教育主管部门应积极配合。由于资金问题是回购高校社会化学生公寓的关键，而高校主要依靠贷款解决这一困境。因此，教育主管部门应适度放宽学校贷款风险控制额度，积极鼓励高校进行回购，还应继续争取财政、物价、税务等多部门的支持。高校与企业应坚持两权分离、事企分离的原则，应根据具体实际情况积极协调沟通，严格划分资产的所有权、管理权与经营权。

    链接

    美英高校学生宿舍如何管理运营

    美国高校的后勤事务经营模式大体上分为三种类型: 即高校直接参与型、专门机构负责型、高校与专门机构共同举办型。

    一是高校直接参与型，高校设有专门后勤服务管理机构，校方直接参与学校后勤服务工作的管理，一般由校方委派一名或若干名学校行政管理人员具体负责。

    二是专门机构负责型，高校不设后勤管理机构，后勤服务事务完全脱离学校，由专门机构管理、运行。专门机构可以自己直接举办后勤产业，也可以吸纳社会第三产业参与。这种机构属于非盈利公益性质社会团体组织，在不追求利润为目的的前提下，自主经营，同时接受政府的财政补贴。学生公寓及其他服务基本设施均由政府公共资金投资，属于国家所有。

    三是高校与专门机构共同举办型，学校只保留少数后勤行政管理人员，引进社会力量参与后勤服务。

    未能在学校学生宿舍居住的学生通过校外公寓、私人家庭来解决住宿。美国校外学生公寓类型多样、设施齐全。学生可选择不同等级、不同房租的住房。学校和专门机构提供的宿舍一般具有福利性，学生住宿费由国家财政与个人交付的房租共同承担。

    在英国，大多数未能在学校宿舍居住的学生选择向私人房东租房，此外还有部分学生选择专门建造、统一管理的学生公寓楼。

    据了解，目前英国这种公司经营的学生公寓（包括单间、套房等）约有19万间，绝大多数为近五到十年内建成。英国市场上最大的两家学生公寓管理公司UNITE和“大学合作计划”（UPP）代表了两种不同的模式。前者主要在交通便利的市区置地建房，拥有房屋和土地产权，然后在市场上直接出租给学生，或是与大学订立统一租约；后者则与大学订立50年左右的土地租期，在大学校园内建造新楼或接管旧楼，获取房租收入，租期满后将权益返还给大学。（刘盾 整理）